2009年，中國樓市小陽春乍現之時，業內分析人士紛紛歸因于剛性需求的集中釋放，隨著樓市不斷增溫，市場結構也在悄悄轉變，蟄伏的投資客紛紛入場，帶動樓市一路飚高，小陽春變為火熱的盛夏。“來者都是客”，而今經過一輪震蕩，不同的買房人購房心態又是怎樣的呢？

依據購房目的的不同，中國消費者可分為三類人群：首次置業群體、改善性需求群體和投資需求群體。據新浪樂居和零點研究咨詢集團合作最新發布的《2009年第3季度購房者信心指數研究報告》顯示，三類人群購房信心指數呈現明顯的三個等級，其中投資置業者的購房信心指數最高，為107.60；改善性需求群體購房信心次之，為103.65；而首次置業群體的購房信心最低，僅100.5分。

附圖  三類人群的購房者信心指數總體情況










資料來源：新浪樂居和零點研究咨詢集團合作最新發布的《2009年第3季度購房者信心指數研究報告》
注：中國購房者信心指數基于200分得分，0分表示購房信心度非常低，50分表示信心度較低，100分表示購房信心度一般，150分表示比較有信心，200分表示購房信心度非常高。

與以往的投資客略有不同，手頭富裕的投資者們對通脹的擔憂催生了保值增值的需求，面對股市的低迷徘徊、樓市走出低迷之后的強勢走高，他們很容易被吸引到樓市來。而且中高端物業的租金收益率具有一定吸引力（“中原中國”4大城市的商品房三級市場數據顯示：北京和上海中高端物業的租金收益率仍接近3%，深圳和廣州仍接近4%），更為投資者提供了出手的理由，因而投資置業者表現出了更高的信心。而其他兩類購房者對收入的變化和整體經濟的冷暖更加敏感，尤其是首次置業群體，處境最為尷尬。

*首置群體的“兩難”之一：現在買房，對消費環境信心不足；半年后再買，自己的購買力信心指數卻減弱

在購房信心指數的二級指標中，消費環境，購買力和供應水平指數均以首置群體信心最低，他們對消費環境和供應水平的信心均處于信心不足區間。

就消費環境而言，為了進一步鼓勵普通商品住房消費，2009年初兩會期間出臺了居民購買二套房享受首套房優惠的政策：對已貸款購買一套住房但人均面積低于當地平均水平，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策，一方面首付比例由四成降為兩成，一方面貸款利率由基準利率的1.1倍優惠為0.7倍。該政策激活部分改善性需求的同時，也為投資需求提供了契機，卻使得原屬于首次購房者的優惠失去了政策優勢，削弱了他們在市場上的競爭力。

對于供應水平，同樣是在2009年初，執行3年多的“90/70”政策陸續在全國解禁，面對2009年的大好形勢，開發商想方設法造更大、更豪華的房子，追求更高的溢價和利潤，因而可供剛性需求選擇的新盤很少。以北京市為例，根據北京市商品房交易網公布的最新數據，截至2009年11月12日，市場可供銷售的現房和期房套均面積分別為146.6平米和127平米，如下表所示。

附表  北京市商品房交易網公布數據 2009年11月12日