談日本房地產，離不開土地價格評估機制。日本有多樣的政府主導房地產價格評估機制。這些機制對促進日本房地產市場的透明化，房地產相關稅收的合理化，政府的土地征用的房地產價格評估等方面發揮了很大的作用。

日本土地價格評估體系

談到日本的房地產，很多人會關心房地產價格變化。但是準確說房地產的價格不好做比較，因為房子的質量可能是完全不同的，而且背后的稅費也是不同的。比如，同樣一塊土地上，30年前建一套房子和現在建一套房子。房子設計的理念，里面的各種設備，用的各種材料都是完全不同的。但是，在觀察日本房地產行業的變化的時候，有一個非常方便的指標，那就是土地價格的變化。

日本政府每年組織專業的房地產評估師對日本全國的土地進行定點的價格評估，之后向全社會公布。比較有影響力的有3個價格，那就是“公示地價”，“基準地價”，“路線價”。

這三個價格的區別簡單如下表。

日本的公示地價制度早在1969（昭和44年）就開始了。其法律依據為1969年實施的《地價公示法》。那么現在就有一個問題，開展日本全國的土地價格評估和調查，日本全國會有多少采樣的地點呢？日本的新潟縣政府的官方網站上，給出了一些介紹。日本國土交通省土地鑒定取樣的地點是26000個地點，而新潟縣內有434個地點。由日本地方政府主導的基準地價的全國取樣地點為21436個，新潟縣縣內的地點為530個地點。

很多讀者可能會問，為什么日本的國稅廳也會對房地產價格進行評估和公布。這是因為日本存在遺產稅和贈與稅。日本實施的是土地私有的制度，房地產會作為遺產傳給法定繼承人。這個時候根據情況會產生遺產稅。贈與稅是遺產稅的補充稅種。其中道理很簡單，如果沒有贈與稅，老人生前把房地產或者現金資產全部贈給孩子就好，日本政府一分錢遺產稅也收不到。路線價一般情況下是日本中央政府公布的公示地價的80%。如果某個土地發生了遺產繼承或者贈與，那么就需要按照這個國稅廳公布的路線價進行價值的計算。路線價在日本全國取樣的地點很多，大約有32萬個地點。

日本的房地產的固定資產評估價

此外，日本各個地方政府（也就是比都道府縣還要低一個級別的市町村）還有一個固定資產評估價。這是因為日本存在固定資產稅，都市規劃稅，不動產取得稅等。日本地方政府會每三年計算一次價格，通知給房地產持有人。這個價格一般是土地公示價格的70%。房地產的持有人根據收到的納稅通知書，按時交納固定資產稅和都市規劃稅。

順便解釋一下，日本的稅也是分國稅和地方稅的。固定資產稅和都市規劃稅是屬于地方稅。遺產稅和贈與稅是屬于國稅。

日本地方政府在計算征稅的土地價格的時候，采取的方法是：路線價格×土地面積×各種修正系數。所謂的各種修正系數就是根據土地的實際情況，給出各種不同的折扣率。比如，某一塊土地很不規整，那么其市場價值就低，就要給出一個相應的折扣。

此外房地產市場還存在兩種價格。一種是房地產專業評估機構給出的評估價格。另外一種是房地產市場中的實際交易價格。在日本同一個房地產，會有六種不同的價格，也就是（1）公示地價，（2）路線價，（3）基準地價，（4）固定資產評估價，（5）房地產評估價，（6）房地產實際交易價格。這就是所謂的“一物六價”的說法的由來。

泡沫經濟破滅之后日本土地價格發生了什么變化

最近幾年東京的房地產價格已經超過了泡沫經濟時代最高峰的價格。日本進入平成時代是在1989年1月8號，平成時代的最后一天是2019年的4月30號。前后剛好大約30年時間。2019年5月1日，日本進入令和時代，2025年是令和7年。

日本泡沫經濟時代，股市的最高點是1989年12月29日，達到了38915日元87錢。而1990年12月末，這個數字為23000日元。日經指數再次回到泡沫經濟的高峰是2024年2月22日。日經指數突破4萬日元大關是2024年3月4日。2025年10月27日，日經指數第一次超過了5萬日元。

很多人不知道的是，日本的房地產價格幾乎和日本的股價有類似的現象發生。日本房地產價格的高峰是1990年，從1991開始日本土地價格開始下降。之后日本土地價格大約是這樣一個整體的趨勢：從1991年開始下降，一直下降了大約十年，也就是到2000年左右。2000年到2007年，日本土地價格開始慢慢上漲。2008年發生的次貸危機沉重打擊了日本的房地產市場，日本土地價格再次開始下降，一直到2011年。從2012年到現在的12年，日本土地一直保持了穩定的上升。甚至在新冠疫情的三年中，東京都的核心區域的價格也保持了上升。

2017年，日本的路線價最高值為銀座鳩居堂前，價格為每平方米4032萬日元。泡沫經濟最高峰時候，日本路線價最高價格為3650萬日元。2017年國土交通省公布的公示地價最高點為銀座山野樂器前的土地，價格為每平方米5050萬日元。也就是說銀座的土地價格在2017年的時候，就超過泡沫經濟高峰時期的1990年了。

2024年，日本路線價的最高價格情況如下：東京都最高價格為東京都中央區銀座5丁目，價格為每平方米4424萬日元。大阪市最高價格為大阪市北區角田町，價格為每平方米2024萬日元。橫濱市的最高價格為橫濱市西區南幸1丁目，價格為每平米1696萬日元。名古屋市最高價格為名古屋市中村區名站1丁目，價格為每平米1288萬日元。福岡市最高價格為福岡市中央區天神2丁目，價格為每平米944萬日元。京都府的最高價格為京都府下京區四條通東入2丁目，價格為每平米728萬日元。札幌市的最高價格為札幌市中央區北5條西3丁目，價格為每平米728萬日元。神戶市最高價格為神戶市中央區三宮町1丁目，價格為每平米532萬日元。琦玉市最高價格為琦玉市大宮區櫻木町2丁目，價格為每平米529萬日元。

2024年日本全國公示地價的前幾名的情況如下：第一名，東京都中央區銀座4丁目2番4，價格為每平米5570萬日元。第1名到第15名全部是東京都內的商業用地。分布在中央區（主要是銀座），新宿區，千代田區，澀谷區和港區。日本房地產行業中有都心三區的說法，就是所謂的千代田區，中央區和港區。也有都心五區的說法，就是都心三區加上澀谷區和新宿區。大阪府最高價格的地點只能排到全國第16名，為大阪府大阪市北區大深町207番外，評估價格為每平方米2360萬日元。名古屋市最高價格排在日本全國的24位，地址為愛知縣名古屋市中村區名站4丁目701番1外，評估價格為每平米1950萬日元。橫濱市的最高價格排到了日本全國的32位，地址為神奈川縣橫濱市西區南幸1丁目3番1，評估價格為每平米1660萬日元。福岡市的最高價格排到了日本全國的第49位，地址為福岡縣福岡市中央區天神1丁目96番1外，評估價格為每平方米1180萬日元。

公示地價是對日本全國26000個地點的土地價格進行評估。從結果來看，全國前50名中，有40個左右位于東京都核心五區內。大阪占了5個。名古屋占了3個。橫濱占了1個。福岡市占了1個。需要說明的是，日本評估價格最貴的前50名的土地，用地屬性全部是商業用地。

在日本的住宅用地的土地公示中，前十名都集中在東京。準確說都集中在東京的兩個區，也就是港區和千代田區。排名第一的是港區赤坂1丁目14番11號，公示價格為每平方米535萬日元。排名第二的是千代田區六番町6番1號，公示價格為每平方米439萬日元。

筆者特意把日本幾個主要城市的頂級土地價格列了出來。從上面的數字當中，我們得到兩個基本的信息。第一，從房地產行業的角度看，日本城市的排名是很清晰的。那就是東京，大阪，名古屋，橫濱，福岡。第二，土地價格東京遙遙領先，而且高價格土地集中在所謂的都心五區。

本次上漲和泡沫經濟時代的上漲有什么不同

上文談到，東京都銀座的土地價格在2017年左右就回到了泡沫經濟高峰時的水平。之后，日本大城市的核心地段的土地價格一直在上漲。但是在這里需要說明的是，最近幾年的上漲和日本80年代后期的房地產泡沫的上漲是有明顯區別的。

簡單地說，二戰以后一直到1990年，日本全國的土地是普遍性上漲。在80年代后期的泡沫經濟時期，日本全國的土地也是呈現雁型發展的趨勢，跟隨東京開始上漲。但是過去10年，日本土地價格的上漲，是大城市的核心地段上漲明顯，而地方的土地上漲不明顯。泡沫經濟之后的日本，呈現的是東京一極集中的態勢。

現在還有一個有意思的問題需要回答，那就是如何看過去十年日本樓市和股市的穩定上漲？或者說過去10年日本房地產市場穩定上漲的原因是什么？筆者認為最大原因就是三個：1，日本產業界在泡沫經濟破滅之后的15年內，完成了產業的重組和全球的布局。泡沫經濟之后的15年，所有的日本傳統行業都發生了大規模的同行業企業的合并。泡沫經濟破滅之后的30年，日本企業完成了對全球市場的布局。1990年，日本的優質制造業企業的海外銷售占比大約為20%左右。2020年，日本優質制造業企業的海外市場銷售占比大約為80%。伴隨行業的重組和海外的布局，是日本企業緩慢地完成了企業的業務轉型和過剩人員的裁減，盈利能力得到了大幅度的提升。2，創造有效的新需求。過去20年，到日本觀光的外國游客是穩定上升的，這給各行各業帶來了巨大的新需求。日本60年代以后，就成為全球矚目的出口大國。但是能夠直接享受到出口好處的是大型的工業企業。而大量的外國客人給大量的非工業企業帶來了巨大的新需求。大量日本傳統行業直接獲利，這些行業包括了：航空運輸行業，酒店和溫泉旅館行業，軌道交通和出租車行業，購物中心行業，游樂園行業，滑雪和高爾夫行業等。3，中美摩擦背景下全球投資資金流向日本的房地產市場和股市。在中美摩擦的背景下，過去流向中國大陸的資金開始轉為流向日本，極大的推高了日本的樓市和股市。比較典型的就是巴菲特過去幾年重倉了日本五大商社。

注：本文僅代表作者個人觀點，為“日本房地產系列”文章之一。

本文編輯徐瑾 Jin.Xu@FTChinese.com