過去十年，中國房地產市場經歷了幾起幾落，關于房地產泡沫的爭論也已經持續多年。筆者認為，當前的房地產調整與以往不同，它不僅僅是前期強勁反彈后的自然回落，而是疊加了中期結構性拐點的影響。過去十幾年來房地產作為拉動內需的最主要引擎的時代已經結束了，而未來一兩年房地產建設可能出現大幅下滑是中國經濟面臨的最大下行風險。
房地產面臨結構性拐點
首先，本次房地產的調整與以往幾次周期不同。首先，2004-05年、2007-08年和2010-11年的房地產下滑均發生在宏觀政控和房地產政策驟然收緊之后，而本次房地產下滑并沒有明顯的政策觸發因素。另外，近幾個月新開工面積下滑之迅速和劇烈也超出以往，可能意味著開發商不僅面對融資困難，而且對未來發展前景也并不看好，在市場疲弱的情況下迅速大幅削減新開工項目。第二，供求格局相比過去已經發生轉變。過去幾年，房地產新建面積持續攀升，已經超過了由城鎮人口增長所帶來的內在“剛需”和舊房更新改善的需求，住房供給中用于滿足投資性需求的比重在增加，而投資性需求的支撐因素正在削弱。
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