如果用一個(gè)詞來(lái)形容 2019 年的北京房市，那就是「清冷」。在「房住不炒」和「因城施策」的指導(dǎo)下，北京房市波瀾不再。

2019 年，北京市新建商品房銷售好于去年。根據(jù)北京市住建委公布數(shù)據(jù)，2019 年 1-3 季度,全市商品房銷售面積為 584.9 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 43.7%。其中，住宅銷售面積為 495.1 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 62.2%。與之對(duì)應(yīng)，2018 年 1-3 季度，北京市商品房銷售面積為 407.1 萬(wàn)平方米，同比下降 27.9%。其中，住宅銷售面積為 305.2 萬(wàn)平方米，比 2017 年同期下降 17.7%。

2019 年，新建商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)中略升，大量限競(jìng)房項(xiàng)目陸續(xù)上市。相比 2015 年，北京市當(dāng)前的新建商品房?jī)r(jià)格較之上漲了 44.1%，在四個(gè)一線城市中是最低的。相比去年同期，北京市新建商品房?jī)r(jià)格上漲了 5.4%。綜合交易價(jià)格及交易量來(lái)看， 2019 年的北京市的新建商品房市場(chǎng)比較「穩(wěn)健」。

2019 年的新房的銷售增長(zhǎng)進(jìn)一步擠占了二手房的成交量。2019 年二手房成交量為 14.5 萬(wàn)套，比 2018 年減少 8,475 套，同比下降 5.5%。2019 年，北京市新房、二手房共成交 21 萬(wàn)套，其中，二手房成交量占比為 68%，相比 2018 年下降了 8 個(gè)百分點(diǎn)。

在成交量下降的同時(shí)，二手房交易周期拉長(zhǎng)。按照貝殼房產(chǎn)的數(shù)據(jù)，北京二手房的平均成交周期達(dá)到了 4 個(gè)月。不動(dòng)產(chǎn)越來(lái)越像「不動(dòng)」產(chǎn)了。

在北京房產(chǎn)市場(chǎng)，不僅是不斷推出的共有產(chǎn)權(quán)房對(duì)購(gòu)買力進(jìn)行了分流。北京市的限競(jìng)房項(xiàng)目在 2019 年大量上市，對(duì)商品房市場(chǎng)，尤其是對(duì)二手房市場(chǎng)的影響更為直接。一、二手房?jī)r(jià)格倒掛的情況在部分地區(qū)變得突出，二手房對(duì)購(gòu)房者的吸引力下降。此外，鏈家、我愛(ài)我家等二手房中介公司開始承接新房項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣，成為新建商品房項(xiàng)目的獲客渠道，二手房客源被持續(xù)導(dǎo)向新房市場(chǎng)。這也成為了推動(dòng)新房銷售占比提升的重要原因。

因而，北京市二手房?jī)r(jià)格承擔(dān)了較多的不利因素，下降壓力較大。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，北京市 2019 年 11 月的二手房?jī)r(jià)格指數(shù)為 98.7，這意味著北京市二手房?jī)r(jià)格比去年同期下降了 1.3%。相對(duì)于 2015 年，2019 年 11 月的價(jià)格上漲了 43.7%。

通過(guò)鏈家網(wǎng)成交的二手房占全北京市二手房成交量的近 7 成。從鏈家網(wǎng)公布的北京市二手房?jī)r(jià)格數(shù)據(jù)來(lái)看，2018 年 12 月，北京市二手房參考均價(jià)為 60,566 元，相比 1 月份的 62,962 元，下降 3.8%。同時(shí)，掛牌均價(jià)與參考均價(jià)之間的差距進(jìn)一步縮小，售房者的報(bào)價(jià)越來(lái)越貼近成交價(jià)。

北京各區(qū)中，除西城二手房?jī)r(jià)格略有上漲外，北京其他各區(qū)的二手房?jī)r(jià)格均有所下降。其中，尤以遠(yuǎn)郊區(qū)縣的下降幅度更大，比如大興區(qū)（-7.1%）、順義區(qū)（-6.4%）、房山區(qū)（-5.5%）、石景山區(qū)（-4.9%）和昌平區(qū)（-4.3%）等。這意味著，400 萬(wàn)元的房子，下跌 6% 就是下跌 24 萬(wàn)元。

從不同戶型來(lái)看，由于西城區(qū)和東城區(qū)的單價(jià)非常高，小戶型的市場(chǎng)需求更大。西城區(qū)和東城區(qū)的一居室的單價(jià)高于大戶型二手房。而在大興區(qū)、石景山、房山區(qū)和順義區(qū)等區(qū)域，三居室等大戶型的單價(jià)更高。這可能是由于這些區(qū)域的大戶型在房齡以及樓盤檔次上有優(yōu)勢(shì)，改善需求也相對(duì)更強(qiáng)。

基于同樣的原因，在價(jià)格變化上，東城區(qū)和朝陽(yáng)區(qū)的三居戶型的單價(jià)下降幅度大于一居室等小戶型。而昌平區(qū)、房山區(qū)、順義區(qū)、大興區(qū)、通州區(qū)和豐臺(tái)區(qū)等區(qū)域，其三居室的單價(jià)下降幅度要明顯小于一居室的下降幅度。

房產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)受到人口、資金、政策、行業(yè)等多方面因素的影響。

人口是影響一地房?jī)r(jià)走勢(shì)的長(zhǎng)期因素，雖然其影響力并不像其他因素那樣快速直接。在城市群的定位上，北京所在的京津冀地區(qū)是「協(xié)同發(fā)展」的問(wèn)題，主要是降低北京與天津和河北兩地的發(fā)展差距以及區(qū)域發(fā)展矛盾。因而，北京的核心人口政策是疏解。《北京城市總體規(guī)劃（2016 年 -2035 年）》要求，2020 年常住人口規(guī)模控制在 2,300 萬(wàn)人以內(nèi)。因而，在 2018 年，北京成為四個(gè)一線城市中唯一常住人口下降的城市。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2018 年北京常住人口 2,154.2 萬(wàn)人，同比減少 16.5 萬(wàn)人。其中，常住外來(lái)人口 764.6 萬(wàn)人，同比減少 29.7 萬(wàn)人。而上海則在 2018 年扭轉(zhuǎn)了 2017 年人口下降的趨勢(shì)，常住人口總量 2,423.78 萬(wàn)人，同比增長(zhǎng) 5.45 萬(wàn)人。廣州和深圳則保持著常住人口快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。廣州和深圳的常住人口在 2018 年分別增長(zhǎng)了 49.83 萬(wàn)人和 40.6 萬(wàn)人，居全國(guó)前兩位。

實(shí)際上，2018 年末，在中國(guó)大陸 31 個(gè)省級(jí)行政單位中，僅北京和東北三省常住人口出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。遼寧常住人口 4,359 萬(wàn)人，比 2017 年末減少 10 萬(wàn)人。黑龍江常住人口 3,773 萬(wàn)人，比 2017 年末減少 16 萬(wàn)人。吉林常住人口 2,704 萬(wàn)人，比 2017 年末減少 13 萬(wàn)人。北京市在 2018 年減少的常住人口數(shù)量超過(guò)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)困難的東北三省。

而在政策層面，北京市是貫徹「房住不炒」政策最為堅(jiān)決的城市之一。在極其嚴(yán)格的限購(gòu)政策和住房貸款政策下，無(wú)論社會(huì)資金還是信貸資金，都很難大規(guī)模流入房市。同時(shí)，共有產(chǎn)權(quán)房和限競(jìng)房的大規(guī)模入市，對(duì)市場(chǎng)的剛需購(gòu)房需求進(jìn)行了分流，并間接影響了改善需求以房換房的交易傳導(dǎo)。

2020 年的北京房市，大概率會(huì)延續(xù) 2019 年的情況。

量?jī)r(jià)走勢(shì)需要配合，房產(chǎn)市場(chǎng)的鈍性決定了其價(jià)格的下行需要更多的時(shí)間，雖然經(jīng)歷了近 3 年的調(diào)整，目前仍難言已經(jīng)調(diào)整到位。考慮到 2019 年 11-12 月份的二手房成交量有所回升，在北京市中小學(xué)教育政策及其他相關(guān)政策不變的前提下，2020 年 3 月份的二手房「小陽(yáng)春」仍有望創(chuàng)造年內(nèi)房?jī)r(jià)波峰。但一旦 2020 年的小陽(yáng)春失約，則 2020 全年的北京二手房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)則會(huì)更加不樂(lè)觀。

此外，一個(gè)需要長(zhǎng)期關(guān)注的因素是非限價(jià)地塊的推出。高價(jià)新樓盤歷來(lái)是拉動(dòng)周邊房?jī)r(jià)上漲的重要因素。北京 2020 年掛牌拍賣的第一塊地在石景山，是非限價(jià)地塊，樓面價(jià)超過(guò) 5 萬(wàn)。如果未來(lái)非限價(jià)土地的供應(yīng)持續(xù)增加，新房市場(chǎng)的產(chǎn)品格局得以改變，有可能逐漸扭轉(zhuǎn)北京房?jī)r(jià)下降的走勢(shì)。但這個(gè)變化還需要相當(dāng)?shù)臅r(shí)間來(lái)觀察和確定。

所以，在 2020 年，對(duì)于北京的剛需人群，可以一邊觀察市場(chǎng)，一邊選房了。在賣房者與買房者的價(jià)格博弈中，這一次，時(shí)間暫時(shí)站到了買房者這邊。