本文聚焦兩個話題，一個是日本高爾夫球場行業在過去幾十年的巨大變化。高爾夫球場是日本房地產行業中一個非常重要的組成部分。另外一個是泡沫經濟之后日本地產和外資金融機構的關系。1991 年日本房地產泡沫破滅，之后日本的商業銀行誕生了大量的不良債權。本文聚焦一個非常有意思話題，那就是 90 年代后期的日本，歐美的投行和基金是如何通過收購日本的不良債權來賺錢的？在這里首先需要說明的是，筆者并不是金融陰謀論者，用 “收割” 這個詞也并不合適。當年，“華爾街” 的機構確實賺到了錢，但是這些都是正常的市場行為，他們也承擔了風險，而且他們具有日本本土機構并不具備的金融技術和能力。之后，日本人開始模仿外資機構的手法，雨后春筍般的誕生眾多的類似機構。簡單說，投行和基金也是 “靠本事” 賺錢的。當年日本也有很多的報道和書籍譴責這些機構為 “禿鷹基金”，指責他們 “收割” 日本，無視了外資發揮的正面的作用。

泡沫破滅之后一切都是負的循環

從經濟的角度，筆者認為可以把二戰后的日本簡單粗暴的分為三個階段。第一個階段是 1945 年到 1990 年，這個階段的特點簡單說就是全面向上向好。所有行業的規模和質量都在不斷的提高，國民的平均收入和生活水平也是一直在提高。第二個階段是 1991 年到 2010 年的 20 年，這個階段可以說是日本調整和徘徊的 20 年。第三個階段是 2011 年到現在，是日本進行緩慢恢復的階段。2020 年，日本核心地區的土地價格恢復到了日本泡沫經濟高峰的水平，2024 年東證指數也恢復到了泡沫經濟最高峰的水平。